El mercado inmobiliario de EE.UU. en 2024: ¿un equilibrio imposible entre tasas, precios y competencia digital?
Los altos costos hipotecarios, el lento crecimiento de las ventas y batallas legales entre plataformas digitales definen un sector al borde de una transformación crítica
El estancamiento silencioso: ¿Qué está pasando con las ventas de viviendas en EE.UU.?
Parece una paradoja: mientras la economía estadounidense sigue mostrando señales de recuperación postpandémica, el mercado de viviendas previamente ocupadas se encuentra en su punto más débil desde 2009. Según los últimos datos de la National Association of Realtors (NAR), en mayo se vendieron 4.03 millones de viviendas a una tasa anual ajustada, un mínimo histórico para ese mes comparable únicamente con la crisis de 2009.
Aunque esta cifra representa un leve crecimiento del 0.8% respecto a abril, aún está por debajo del nivel del año anterior (-0.7%). ¿La causa principal? Lo dice sin rodeos Lawrence Yun, economista jefe de la NAR: “las tasas hipotecarias persistentemente altas”.
Un jugador menos accesible: la pesadilla de la tasa hipotecaria
La tasa promedio de una hipoteca a 30 años osciló entre el 6.62% y el 6.89% durante abril y mayo, llegando a 6.81% a final de este último. Aunque debajo del pico de 7% registrado en enero, sigue siendo una barrera importante.
Para ponerlo en contexto, en mayo de 2019 una familia necesitaba ganar $49,200 anuales para acceder a una hipoteca media con un 20% de inicial. Hoy, necesita $91,960 —un incremento del 87%. Mientras tanto, el salario promedio por hora en EE.UU. aumentó apenas un 30% en ese mismo período. ¿El resultado? La vivienda se ha vuelto prácticamente inasequible para millones.
Precios que no ceden
El precio medio de una casa vendida en mayo alcanzó los $422,800, marcando un nuevo record para ese mes, aunque con una desaceleración en el crecimiento anual: 1.3%. Para quienes esperaban que los precios cedieran con las altas tasas, la realidad está siendo amarga: los precios siguen elevándose, aunque a menor ritmo, dificultando seriamente el acceso, sobre todo a los compradores primerizos, quienes representan apenas un 30% del mercado (históricamente son el 40%).
Más casas, menos ofertas: dinámica inversa
Una de las pocas noticias “positivas” es que la oferta está creciendo. En mayo había 1.54 millones de viviendas sin vender, una suba del 20.3% respecto al año anterior y del 6.2% respecto a abril. Esto representa una oferta para 4.6 meses, aún por debajo del equilibrio ideal de 5 a 6 meses.
Pero la otra cara de este fenómeno es preocupante: las viviendas tardan más en venderse (27 días frente a 24 del año pasado), y apenas el 28% de las propiedades se venden por encima del precio de lista, cuando hace un año eran 30%.
Un mercado que se adapta: incentivos en auge
Con la presión creciendo sobre vendedores y desarrolladores, los incentivos se multiplican. Los constructores han comenzado a ofrecer reducciones de precio y “buydowns” en tasas hipotecarias, opciones con las que intentan reducir la tasa durante los primeros años del préstamo para atraer compradores. De hecho, el inventario de viviendas nuevas se encuentra en su punto más alto en casi una década, con un suministro para casi 8 meses.
Zillow vs. Compass: el nuevo campo de batalla digital de la vivienda
En este entorno complejo, las plataformas de búsqueda de viviendas se enfrentan también. Compass, una de las inmobiliarias emergentes más pujantes de EE.UU., demandó a Zillow, acusándola de prácticas monopólicas ilegales. Según Compass, Zillow impide que las propiedades que estuvieron listadas fuera de su plataforma por más de un día aparezcan luego allí, “convirtiéndose en un portero digital que decide qué casas ven los compradores”.
La queja gira en torno al control casi total que tiene Zillow sobre la visibilidad de propiedades, lo que limita las oportunidades de elección para vendedores y compradores, y restringe la competencia. “En un mercado competitivo, las estrategias deberían destacarse por mérito, no por coerción”, denuncia Compass en su presentación ante la corte del Distrito Sur de Nueva York.
Datos preocupantes: más vendedores que compradores
La plataforma Redfin reveló que en abril había 34% más vendedores que compradores, un desequilibrio crítico. Solo en abril de 2020, durante el parón de actividad causado por la pandemia, se había visto una brecha similar en la relación entre oferta y demanda.
Este desequilibrio transforma la narrativa: por primera vez en años, el poder comienza lentamente a migrar del vendedor al comprador.
Trump Media: otra cara del mismo fenómeno
Curiosamente, este escenario de incertidumbre también tiene reflejo en otro rincón del ecosistema económico: las inversiones especulativas. Trump Media, empresa matriz de Truth Social, anunció una recompra de hasta $400 millones en acciones, luego de que sus títulos cayeran un 46% en lo que va del año. Fue un intento por recuperar control financiero y sugerir confianza interna, estrategia que algunas firmas también aplican en el sector inmobiliario a través de consolidaciones o recompras de terreno estratégico.
¿Y ahora qué? El balance de fuerzas en el horizonte
Según proyecciones de Fannie Mae y Freddie Mac, las tasas hipotecarias se mantendrán entre 6 y 7% durante lo que resta de 2024. No habrá una corrección inmediata. En ese entorno, tanto compradores como vendedores deberán ajustar expectativas. Como bien sintetiza Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com: “Nos movemos desde un mercado muy favorable al vendedor hacia uno más equilibrado. Comienza a haber señales que favorecen al comprador por primera vez en años”.
En medio de tasas elevadas, precios históricos, una competencia tecnológica entre plataformas que roza el litigio, y compradores recién llegados atrapados por limitaciones financieras, el mercado inmobiliario de EE.UU. está en una encrucijada. El equilibrio no será fácil de lograr… al menos, no en el corto plazo.
Fuentes: National Association of Realtors, Realtor.com, FactSet, Redfin, Compass Court Filing.
